X/Y 22 oktober 2010

Verweerster in cassatie, Lisser, heeft aan eiseres tot cassatie, Kamsteeg, een recht van opstal verleend op een aan Shell verhuurd gedeelte van een perceel. In de notariële akte is bepaald dat het opstalrecht (onder meer) eindigt indien een nieuwe huurovereenkomst met Shell een lager rendement offreert dan 30% van de op dat moment actuele grondwaarde. Lisser heeft, voor zover hier van belang, met een beroep op die bepaling een verklaring voor recht gevorderd dat het opstalrecht is beëindigd. De rechtbank heeft geoordeeld dat de bedoelde voorwaarde in de duurbepaling is vervuld. Volgens Kamsteeg was de partijbedoeling anders dan in de akte stond vermeld.

Rechtbank: Kamsteeg mag zijn, van de akte afwijkende, partijbedoeling bewijzen.

Tussentijds hoger beroep, Hof: voor bewijslevering met betrekking tot de partijbedoeling is geen plaats. Het hof heeft ook Kamsteegs beroep op misbruik van bevoegdheid gepasseerd.

HR: Het hof heeft met juistheid tot uitgangspunt genomen dat het bij de beantwoording van de vraag naar de inhoud van het opstalrecht aankomt op de in de notariële akte van vestiging van het recht van opstal tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling, die moet worden afgeleid uit de in die akte opgenomen, naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte uit te leggen omschrijving van de duur van het opstalrecht. Het hof heeft evenwel miskend dat het verweer van Kamsteeg aanleiding gaf tevens te onderzoeken of de inhoud van het aldus gevestigde opstalrecht afweek van hetgeen partijen waren overeengekomen in de aan de vestigingsakte ten grondslag liggende obligatoire overeenkomst. Dit zou weliswaar geen verandering brengen in de duur van het opstalrecht, maar in de onderlinge verhouding van partijen zou de overeenkomst wel in de weg kunnen staan aan (toewijzing van) daarmee strijdige vorderingen van Lisser. Voor de beantwoording van de vraag wat de inhoud is van die obligatoire afspraken, komt het aan op de Haviltex-maatstaf. In dit opzicht levert de notariële vestigingsakte, indien daarin tevens de inhoud van de obligatoire overeenkomst is opgenomen, tussen partijen dwingend bewijs op (157 lid 2). Daartegen staat wel tegenbewijs open (151 lid 2), dat gelet op de toepasselijke Haviltex-maatstaf op alle omstandigheden van het geval betrekking kan hebben. Het hof heeft dit miskend. Het hof heeft voorts miskend dat, indien Kamsteeg destijds een opstalrecht van een andere duur heeft bedongen dan bij vestigingsakte is gevestigd, die omstandigheid van belang kan zijn bij de beoordeling van haar verdere verweer, namelijk een beroep op misbruik van bevoegdheid.