A geeft zijn vriend T opdracht om namens hem zijn huis te verkopen. T studeert rechten en heeft veel verstand van de koop en verkoop van huizen. Als minimumprijs wordt € 350.000 k.k. afgesproken.
Nelissen, een nicht van A, doet enkele weken later, buiten T om, een bod van € 250.000 op het huis. A vindt het prettig als het huis toch in de familie blijft en verkoopt haar het huis daarom onmiddellijk. Als hij T de volgende dag op de hoogte stelt, is deze ontzet. Hij heeft het huis namelijk juist die ochtend in naam van A verkocht aan Deelder voor € 340.000.
Is er een geldige koopovereenkomst tussen A en zijn nicht Nelissen tot stand gekomen?

  • A heeft T opdracht gegeven om zijn huis te verkopen (lastgeving met volmachtverlening). Er is hier sprake van eigenlijke vertegenwoordiging. Vertegenwoordiging door middel van volmacht werkt echter niet privatief, dat wil zeggen dat de volmachtgever bevoegd blijft om ook zelf de rechtshandelingen te verrichten waarvoor hij volmacht heeft verleend. In casu kan A derhalve, ondanks het feit dat hij volmacht heeft gegeven aan Jansen, ook zelf verkopen. De koopovereenkomst tussen A en Nelissen is dus geldig.

    Rapporteer Plaats commentaar
    0

  • De koopovereenkomst tussen A en Nelissen is geldig. De koopovereenkomst die Deelder heeft gesloten met T, bindt A echter ook. Er is in casu sprake van onbevoegde vertegenwoordiging, want er wordt niet voldaan aan het criterium van art. 3:66, eerste lid, BW; de koopprijs is immers lager dan de minimumprijs van € 350.000. A is in beginsel dus niet gebonden aan de overeenkomst, maar Deelder kan een beroep doen op artikel 3:61, tweede lid, BW. Een beroep van Deelder op artikel 3:61, tweede lid, BW zal gezien de in de casus genoemde omstandigheden zeer waarschijnlijk slagen.
    NB: deze casus handelde niet over een makelaar. Ten aanzien daarvan heeft de Hoge Raad (HR 7 februari 1997, NJ 1997, 291) bepaald dat het feit dat de verkoper een makelaar in de arm heeft genomen, geen aanleiding geeft tot de veronderstelling dat deze makelaar bevoegd is tot het sluiten van een koopovereenkomst aangaande de onroerende zaak. De tussen de verkoper en makelaar gesloten overeenkomst is een bemiddelingsovereenkomst ex artikel 7:425 BW, waaraan de makelaar geen volmacht kan ontlenen om namens zijn opdrachtgever rechtshandelingen te verrichten. Aan het enkele bestaan van een dergelijke bemiddelingsbijeenkomst kan een derde geen vertrouwensbescherming ontlenen voor het aanwezig zijn van een volmacht aan de makelaar (zie ook tekstboek Rechtshandeling en Overeenkomst, nr. 98).

    Rapporteer Plaats commentaar
    0

  • Aangezien slechts aan een koper kan worden geleverd, is het duidelijk dat een van de beide overeenkomsten niet kan worden nagekomen en dat de eventueel hieruit voortvloeiende schade door A vergoed moet worden.
    Aan welke van de kopers dient te worden geleverd?
    Artikel 3:298 BW bepaalt dat indien er twee met elkaar botsende rechten op levering van een goed zijn, het oudste recht op levering voorgaat, tenzij uit de wet, uit de aard der rechten, of uit de eisen der redelijkheid en billijkheid anders voortvloeit. In casu moet het huis dus aan Nelissen worden geleverd.

    Rapporteer Plaats commentaar
    0

  • A zou de ongeldige koopovereenkomst kunnen bekrachtigen (art. 3:69 BW). Door de bekrachtiging kan volmachtgever A de ongeldige rechtshandeling die door de onbevoegde gevolmachtigde T is verricht, alsnog helen en de rechtsgevolgen voor zichzelf (met terugwerkende kracht) tot stand brengen.

    Rapporteer Plaats commentaar
    0

  • Deelder kan voordat A tot bekrachtiging overgaat, terugtreden, dat wil zeggen: hij kan A te kennen geven dat hij de koopovereenkomst wegens het ontbreken van een volmacht als ongeldig beschouwt, tenzij hij (Deelder) op het moment dat hij met T handelde, heeft begrepen of onder de gegeven omstandigheden redelijkerwijs heeft kunnen begrijpen dat geen toereikende volmacht was verleend (zie art. 3:69, derde lid, BW).

    Rapporteer Plaats commentaar
    0

  • Indien A de ongeldige koopovereenkomst met Deelder zou bekrachtigen, dan blijven de rechten van mevrouw Nelissen gehandhaafd (zie art. 3:69, vijfde lid, BW); ’rechten door de volmachtgever voor de bekrachtiging aan derden verleend, blijven gehandhaafd.’ Dit spoort ook met artikel 3:298 BW; het oudere recht op levering van Nelissen gaat voor. Nakoming van de overeenkomst door A jegens Deelder is onmogelijk geworden. A moet Deelder schadevergoeding (art. 6:74 BW) betalen.

    Rapporteer Plaats commentaar
    0
Startpagina / Flashcards / geeft-zijn-vriend-t-opdracht-om-namens-hem-zijn-huis-te-verkopen-t-studeert-rechten-en-heeft-veel-verstand-van-de-koop-en-verkoop-van-huizen-als-minimumprijs-wordt-nbsp-350-000-k-k-afgesproken